Avaliação de Imóveis

Avaliação Técnica de Imóveis 

Avaliação Técnica de Imóveis

Avaliação Técnica de Imóveis visa estimar o seu valor e, pode ter entre outros fins, a partilha dos bens de uma herança, a compra ou venda de imóveis, o financiamento hipotecário na compra ou construção de um imóvel, o estudo econômico e financeiro de um projeto de investimento, o cálculo de indenização por expropriação, a determinação do valor para efeitos fiscais etc.

Perguntas e respostas sobre Avaliação Técnica de Imóveis

1- O que é a Avaliação de Imóveis?
R- É a definição técnica do valor de mercado dos bens (materiais) ou de direitos sobre eles (intangíveis). Esta definição é feita dentro de procedimentos técnicos para a realização das análises de valor.
Os bens materiais são os imóveis urbanos, rurais e industriais, os veículos, as máquinas e equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes,
Na categoria dos intangíveis se incluem o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e patentes,

2- Quem pode fazer Avaliações de Imóveis?
R- A avaliação de imóveis forma um extenso campo profissional, legalmente  reservado aos Engenheiros, Arquitetos e Corretores de Imóveis com nível  superior.

3- Desde quando se faz avaliações de imóveis de forma técnica no Brasil?
R- A Engenharia de Avaliações brasileira surgiu no início do século XX. Os primeiros textos publicados datam de 1918. O engenheiro Luiz Carlos Berrini teve grande importância para o desenvolvimento de técnicas de avaliação, atuando a partir de 1928 e deixou grandes lições, importantes até os dias de hoje.
É de Berrini a afirmação de que: “Nenhum método de avaliação é exato, sendo alguns mais trabalhosos do que outros, e alguns mais bem fundamentados do que outros, e disso resulta, que o máximo que um avaliador, sincero e leal, pode aspirar, é encontrar um valor provável que muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de fatores vários e variáveis, a maior parte dos quais de origem psicológica e, portanto, não suscetíveis de serem medidos e comparados”

4. Qual o objetivo da Avaliação de Imóveis?
R- É a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situações, dentro e fora do âmbito judicial, tais como: inventários, dissolução de sociedade, operações de compra e venda, aluguel, cobrança de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinâmica imobiliária e outros.

5- Qual tipo de imóvel urbano pode ser objeto de uma avaliação?
R- Podem ser avaliados terrenos para habitação ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prédios industriais.

6- O que o Engenheiro de Avaliações deve conhecer?
R- Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não só as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento do mercado onde se situa o imóvel.

7- Qual é a melhor maneira de se Avaliar um imóvel?
R- Existem vários métodos para se encontrar o valor de mercado de uma propriedade. O melhor caminho é a comparação com dados de transações de imóveis semelhantes, efetuadas na mesma época em que se necessita encontrar o valor. Nem sempre isto é possível, principalmente quando se trata de imóveis singulares, tais como grandes prédios comerciais e industriais. Nestes casos, devem ser aplicados outros métodos.

8- O que é o Valor de um bem?
R- Um dos aspectos fundamentais na Engenharia de Avaliações é o entendimento do conceito de valor.
É importante estudar os mecanismos de formação dos valores de um bem, relacionando os diferentes aspectos da questão. Somente com a compreensão preliminar do fenômeno poderá o profissional estar apto para buscar sua quantificação.
Existem várias definições e interpretações para valor, valor de mercado e preço.

9- Qual a diferença entre valor e preço?
R- O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Pressupõe uma situação de negócio entre duas partes envolvidas e que não haja qualquer pressão externa sobre elas.
O preço depende da situação do negocio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e sofre pressões externas.
Deve ser lembrado que o valor é único, para um determinado momento e situação de mercado.
A Norma diz:
“O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita…”
O valor não é característica do bem a ser avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele é único.
O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação.
Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja média ou “valor mais provável” é o que chamamos de “valor de mercado”.

10- Por que contratar uma empresa de avaliações?
R- Para obter uma noção clara e isenta do que realmente valem os bens e para as diversas situações em que se requer determinações de valores por parte de alguém que não está envolvido no negócio diretamente.
As avaliações também são previstas em lei para algumas situações, como a reavaliação do ativo imobilizado e as peritagens conciliatórias. É recomendado sempre procurar uma correta avaliação de um imóvel para após saber seu valor, colocá-lo à venda.

11- Quais as formas de se avaliar um bem?

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R- A melhor forma é por comparação com imóveis semelhantes (método da Comparação de Dados de Mercado).
É o melhor método, mas depende da existência de transações do mesmo tipo de imóvel, na mesma época e localização espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar a análise dos valores.
Os valores de transações com imóveis semelhantes são a maior evidência de mercado para um imóvel.
Havendo dados, é preciso obter um valor médio. É sempre uma média ponderada, visto que os imóveis são sempre diferentes uns dos outros.
Não é possível simplesmente extrair a média aritmética. Esta média pode ser feita por aproximação ou “à sentimento”, se for uma avaliação dentro do nível de rigor Expedito, por homogeneização de fatores, se for no nível Normal ou por inferência estatística, para o nível Rigoroso.
O método é baseado na análise de informações sobre preços de propriedades comparáveis com a que está sendo avaliada.
Os avaliadores precisam conferir as condições em que são feitas as transações para verificar se os preços não estão destoando do mercado.
Segundo a norma de avaliações (NBR 5676), um avaliação poderá estar enquadrada em um dos seguintes níveis de rigor:
a) Nível Expedito: baseado no “sentimento” ou na experiência do avaliador, sem justificativa matemática ou estatística.
b) Nível Normal: homogeneização de fatores.
c) Nível Rigoroso: inferência estatística.

12- Quais os outros métodos de avaliação?
R- Não existindo dados para comparação, podem ser empregados os métodos da Renda, Residual, Involutivo e do Custo de Reprodução, que buscam o valor através de outras evidências. São aproximações, a serem utilizadas apenas em caso de necessidade.